牧原が五十嵐隆

売却物件の査定を受け、説明を聞く時には、査定額(売却予想値)にばかり気を取られないで、実際に手元に残る金額についてハッキリさせておきましょう。売却に伴う諸々の支出は、売買を仲介した会社に支払う仲介手数料や書類作成費、測量費、印紙税、そして最後に譲渡所得税が賦課されます。譲渡所得税というのは条件によって税率が違ってきますし、不安に感じるようでしたら税理士の意見を聞いたほうが安心ですし、可能なら不動産業者と話す際に一緒に行ってもらうという手もあります。訪問査定を受けるものといえば車やバイクが一般的ですが、不動産査定のケースでも詳細な査定額を決定するために、業者に実際に来てもらわなければいけません。具体的には、周辺環境や建物の状態、部屋の間取りや日当たりの様子を確認しますし、さらにマンションでは共有する設備などを調べ、最終的な査定額が算出されます。当然ですが、業者ごとに少しずつ査定のポイントが変わり、査定結果も変わってくるでしょうから、一社の査定だけで決めるのは危険です。マンションが売却されてから出てくるケースの多いクレームは、瑕疵担保責任に関連した問題ではないでしょうか。通常行われる通りのチェック時にはわかることがなかったものの、のちに欠陥及び破損が見つかると、欠陥や破損についての責任が発生すると定められているのです。ただし、居住を始めた新たな住民が破損したのにそれを隠して、売却者側の責任を主張してくる人もいます。利害関係のない第三者を立ち合わせ、映像記録、画像記録を作成したら、無意味なトラブルに巻き込まれずに済みます。不動産業者の中には、強引な契約を迫ったり、査定段階で売却を強いるような悪徳業者がいます。売却予定の不動産物件を一斉査定した時に、他の会社より不自然に高い値段で売れると宣伝する業者に対しては用心しておきましょう。相場を知り、悪徳業者を見分けられるようになることも多くの不動産会社から査定額を出してもらえる一括査定が持つ強みだといえます。あるいは、その査定額になった理由を尋ねても、答えられないような業者は怪しいです。不動産を売却する予定のある人なら、心理的瑕疵物件についてもご存知だと思います。この物件は、状態は良くても買手の精神衛生上好ましくない問題を抱えている不動産物件が該当します。例えば、死亡事故や殺人事件といった出来事のあった物件を指すケースが多く、事故物件といえば、想像が付きやすいでしょう。もちろん、このような物件の査定額は低くなってしまいますが、きちんと伝えておかないと説明責任を果たさなかったという理由で裁判を起こされるかもしれません。物件に関する情報は全て開示しましょう。マンションを売買すると課税対象になるケースも存在します。いわゆる譲渡所得税というものです。買った時の金額よりも高額な値段で売ることができた時、その売買価格の利益分に譲渡所得税がかかってきます。ただ、譲渡所得税は自分が住むための住居を売却時の特別控除などがあるので、直前まで暮らしていたマンションを売却したら、譲渡所得税がかからない事例が多いでしょう。不動産の評価見積りをしてもらったあとに、業者から売却の予定について幾度となく打診され、辟易することもあるようです。お願いします、頑張りますで押し切られたり、名の知れた会社だからまあいいかなどと、「この会社でいいか」などと安易に決めてしまうことも多いものです。でも、それは間違いです。不要であれば固辞すべきです。営業は競争であり、脱落者が出るのは分かりきったことですし、断る側がしっかり言わないと業者も期待してしまいます。一戸建ての売却では思っていた価格にならない要因がいくつかあります。例えば古い物件では、マイナスポイントとなる建物をなくし土地のみにするか、解体にかかる費用を価格から引きたいと、購入する条件として挙げられることも少なくありません。他にも、デザイナーズ物件といわれるこだわりの強い建物は通常よりも建築費が高いケースがありますが、売却時には特殊な建築にニーズが少ないため、不服にも相場より価格が伸びない場合があります。いままでは不動産の査定をしてもらう際は、不動産の詳細だけでなく、依頼者本人についても事細かに知らせる必要がありました。状況が変わったり、時期も決まっていないうちは、見積り後にしつこい営業がくる恐れがあったので、利用をためらう人もいたと思います。ただ、最近の新しい動向として本当に匿名の状態で家の査定をしてもらえるサービスも出てきました。もし不動産の売却を予定されているのでしたら、こうした新サービスを活用するのもありでしょう。不動産を売る時には査定を受け、比較検討するのがベストなのですが、どれくらいの会社から査定を受けて比較すればいいのか迷う人も少なくありません。条件にもよりますが、三社は受けておいてください。あまりにも少なければ相場が把握できないので、査定額が高いのか低いのかハッキリしないまま、仲介業者と契約を結んでしまうかもしれません。ただ、多ければ多いほど良いのかというと、そうでもなく、情報を整理するのが大変になってしまうので、査定は三社が一番良いと思います。目にする機会は少ないですが、不動産査定ソフトというものがあります。土地面積、床面積、築年数、階数といった複数の条件を設定すると、登録してある路線価や独自の係数(階数や向きなどによる)をベースに機械的に査定額を見積もることができるソフトです。最近は簡易なフリーソフトだけでなく有償版もあるようです。結局は簡易査定ですし、実際に専門家が見て判断した評価額とは大きな違いが生じることがありますが、だいたいの金額の目安になるので、どちらかというと買い主向けかもしれません。不動産物件の売却を検討した際ははじめに、売却価格の相場を調べることになります。その価格を調べるにも不動産業者に調査を依頼します。不動産業者が行う査定方法は机上で行える簡易査定と、現地を訪れる訪問査定とがあります。簡易査定(机上査定)は築年数や近隣の相場などから行われる査定をいいます。一括で査定の依頼をしたいときに効果的な査定方法です。一方、訪問調査では現地で建物の状況などを確認し、役所調査が必要になるので数日かかります。その為、簡易査定よりも適正な価格を提示してもらえるでしょう。当然ですが、不動産鑑定と不動産査定は全く別のものです。中でも、信頼性が違います。不動産鑑定は公的機関でも有効なものとなっています。査定においては、その不動産会社の販売実績や独自の査定基準から計算したいくらぐらいで売れるかという参考価格程度として見るのが正しいです。反対に、鑑定評価とは資格を取得したプロの不動産鑑定士が行います。査定とは異なり、定められた評価基準からチェックし、その物件の実証的な経済価値を出します。不動産鑑定評価書に記載された内容は公的な場面においても十分な信頼性が置かれるものだと言えます。何らかの事情があり早急に不動産を売却したいのであれば、二つの選択肢が考えられます。まず不動産業者に買取りしてもらうやり方です。あとは売りに出す際の価格設定を思い切って下げてすぐ買い手がつくようにする方法です。しかし、どのやり方を選んでも、市場価格と較べるとかなり安くなるのを承知でなければおすすめできません。とても単純な話なのですが、不動産の査定を実施する企業がきちんとした会社かどうか、個人が判断するのにうってつけの方法が「免許番号」です。もしもらった名刺のどこにも免許番号が書かれていなければ、無免許、つまり違法な業者である危険性があります。細かいところでは、免許番号のかっこで囲まれている数字は更新ごとに増えていくため、簡単に言うと数字が大きいほど営業年数が長いということになるのです。でも、例えば大阪府で実績のある老舗が他県に営業所を設置する際は、カッコ内の数字が1になるため、必ずしも実績が少ないと断言できるものではないです。ただ、許可のない業者は信用しないでください。マンションを売却する際、なるべく高値で売りたければ、売却予定物件を評価してもらう際は、多くの不動産会社から見積りを取り、相場の把握に努めることが欠かせません。そのあたりが無頓着では、業者は分かりますし、買い手も強気で交渉してきて、価格交渉に持ち込まれてしまうこともあるからです。それから査定をしてもらう際に、業者の説明や態度などを観察していくと、担当者の誠実さや会社の良し悪しが分かります。この時も一社より複数の方が比較できて安心です。一般的に、不動産の査定は土地の価格相場や、それまでの売却事例を参考に総合的な判断がされています。もちろん、一般的な査定ポイントのほかに、その会社ごとに具体的な査定基準は微妙に違うので、提示される査定金額が異なるのです。業者は、どうしてその査定額になったのかという根拠を明らかにしなければならないと宅建業法が定めています。査定額を見て不思議に思ったことなどは答えてもらう権利があります。それぞれの不動産会社で査定額が全く同じにならないのは不思議だと思いませんか。なぜなら、各社の販売実績や会社ごとに違う査定基準がある中で計算された査定額なので、各社で異なるというわけです。それゆえ、査定を依頼するのなら、可能な限り多くの会社から査定額を出してもらえるようにして下さい。土地付き一戸建てを売却する際に、できるだけ高く売りたいのであれば、不動産売却の一括見積りサイトを利用すると良いでしょう。複数の会社から見積りをとり、営業力があって誠実な会社と媒介契約を交わします。それから内覧者を迎える際は、将来の買い手になるかもしれないのですから明るく広々とした空間を印象づけるためにきちんと掃除しておき、不要品などは処分した状態であることが望ましいです。ささいなことが価格交渉のきっかけになりますし、売主側が注意していれば高値売却も夢ではありません。昔ながらの木骨モルタルや木造の一戸建の耐用年数は、税法において20年から22年で、最近の国土交通省の調査によると平均残存年(寿命)は30年弱です。そのような実績値が影響して、たとえば築30年を超える住宅を売りたいと思っても、建物価格はゼロだとか、もしついても5、60万円ほどと査定されるのは至極当然と言えるでしょう。もし売ることになっても、正味土地代だけと考えておくほうが無難です。不動産の任意売却について語られるときには利点を中心に解説されることになりがちなのですが、もちろんそんなうまい話はなく、しっかりとデメリットも存在しています。任意ということは当然、競売のような強制売却方式ではないということなので、少々面倒な手順を踏む必要が生じてしまいます。関係各所と交渉や手続きはしなくてはなりませんし、加えて、購入を希望される方の内覧には立ち会わなくてはならず、競売に比べてかなりの手間がかかってしまいます。ここまでの労力と手間をかけているにも関わらず、100パーセント売却できるわけではないのです。物件を査定してもらう時は不動産査定書が必須です。この書類は不動産に関する情報や、ガス、水道、電気などのインフラ状況、水回り部分の状態、公示価格や路線価などの不動産物件に関するすべての情報が集まった書類です。査定依頼を受けた業者などは、不動産査定書から価格を決めています。この書類は、不動産会社に作ってもらうことができますが、プロの鑑定士に不動産鑑定評価書を作ってもらい、それを使うことも問題ありません。まだローンを完済していない家を売却するなら、売却以前にすべての返済を終えている必要があります。もし全額返済が不可能な時は、債権者(金融機関)と話し合い、条件をつけた上で売却の承諾を得る(任意売却)のが普通です。債務者本人がこうした手続きを滞りなく済ませるのは簡単ではありませんから、弁護士事務所や任意売却を専門に扱う会社などを通して、交渉を行うのが一般的でしょう。多くの人が、高い金額で不動産物件を売りたいと考えているはずです。同じ査定方法でも、業者が違えば査定結果が数百万円違うということもよくあるのです。そのため、十分に業者選びの時間を取れるか否かが売却の成功を左右するカギだと言えます。ですから、査定の際にはぜひ一括査定を受けてみてください。一度の依頼で多数の業者の見積もりを受けられるので比較検討しやすく、ご自身にとって都合の良い業者を間違いなく選ぶことができるでしょう。仲介不動産屋の選別は一戸建てを売却しようと思い立った時、一番大事なポイントです。そこの不動産屋の得意分野は何でしょうか。一戸建ての売却の実績が多かったり、マンションの売買が上手という不動産屋もいますから、選択する時は自分の用途に合っているか確認しましょう。さらに、一戸建ての売却の時は、一括査定サイトを使うと役立ちます。複数の不動産屋にすぐに依頼が可能で、査定額を比較することで、相場がわかるはずです。バブル期に建てられた築30年ものの戸建など建築年数的に売却に不利な家の場合も、リノベーションのためのベースとして購入を検討している人も増えていますから、一定の需要があります。それに最近では、広い延床面積を持つ家だと、シェアハウスとして使えるよう改築したいという買主が意外といるものです。耐震検査、建物診断検査などを行い、蟻害、深いヒビ割れ、沈みなどの問題がないのがハッキリしていれば、より良い条件での売却が可能になります。特に問題となることなく、自分のマンションを売った場合、納税の手続きが必要となります。例えば、所得税や住民税です。マンションの売却をすることで、いくらかの利益がでた場合には税金がかかるのは避けられません。ところが、売却されたマンションがそれまでのマイホームで、投資などのために所有していたものでなければ、3000万円を限度とした特別控除、それに、特別軽減税率などの素晴らしい特例を受けられるので、それほど負担はないはずです。確定申告をする際に、税金について調べれば、時間はかかりますが、後から納税したお金が返ってくることになります。マンション売却のとき、ただ売るのではなくリフォームをしてからの方が、より一層良い値がつくと考えている方が多いように見受けられます。しかしながら、そうだとは言い切れないのです。マンションをリフォームするのはある程度の纏まったお金が必要ですし、リフォーム費用の元が取れないという事態に陥ってしまいがちです。居住を希望する人ごとに好みは分かれるのですから、リフォームを行うのではなく、値引きをしてアピールした方が想定よりも早く売れたりするのです。購入者がその気をなくすようなマイナスポイントがない場合には、現状のまま売るのがベストだと言えるでしょう。オープンハウスを開催すると地域の潜在顧客を集めることが可能なので、マンションは比較的スムーズに売却できます。とはいえ、オープンハウスにも欠点がないわけではなく、どの部屋をいくらで売りに出すといった情報が秘密にできないというのがあります。エリア内のマンションにも広告が配られますし、当日は立て看板などが立ち、注目度は著しいですから、売るにしても注目されるのは嫌という人は導入は慎重になった方がいいでしょう。多くのお金が動く契約となりますが、売却するのに都合のよい時期が戸建てにもあります。年間を通して最も売却に適しているのは、春先の転居のために人が動く1月、2月、3月と言われています。家族の都合や転勤などを命じられる人が出てくるため、家族ぐるみで転居する事例も多くなるので、一軒家を探す人が増えてきます。そうはいってもタイミングを見計らうことが重要ですから、その時期が到来するまで売るのを控えるのではなく、納得できる時に売り出してしまった方が良いと思われます。

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